Cómo calcular correctamente el precio de la vivienda

Existen muchos falsos mitos en torno al precio de la vivienda, en concreto, en lo que a su cálculo se refiere.

Este desconocimiento generalizado ha provocado que algunos propietarios inviertan un dineral en reformar su vivienda, cuando en realidad, dotar a una propiedad de una imagen más moderna apenas influye en el precio final de un inmueble, ya sea de alquiler o de venta. Por ello, debemos ser conscientes de que remodelar una casa es una buena idea, pero siempre con sentido común. No obstante, las reformas no es el tema que nos atañe. Estamos aquí para diseccionar el proceso de valoración de inmuebles, y es lo que vamos a hacer a partir de ahora.

Antes de empezar, es necesario recalcar una cosa. No existe un software inmobiliario o una plataforma que pueda calcular el precio de una vivienda online gratis. La tasación de pisos es una labor más compleja de lo que puede parecer a simple vista. Para realizar una valoración como es debido y que la misma tenga validez oficial, se hace necesaria la figura de un tasador, que suele ser un arquitecto o técnico especialista (véase aquí). Por lo que, por mucho que encuentres en internet métodos para calcular el precio de tu propiedad, serán simplemente formas de hacerte una idea en torno al coste real de tu inmueble, pero al fin y al cabo, esa información no tendrá ningún valor (y nunca mejor dicho).

¿Qué factores influyen realmente en la tasación de una vivienda?

El mercado inmobiliario de 2024 promete ser mucho más movido de lo que está siendo el de 2023.

Esto quiere decir que cada vez más personas se van a apuntar a la aventura de comprar casa. A pesar de las crisis, existe una mayor estabilidad económica, la inflación no está tan disparada… El contexto en general es propicio para que la venta de viviendas siga creciendo a buen ritmo, sobre todo, en lo que se refiere a pisos de segunda mano. ¿Qué quiere decir esto? Que a cuantas más operaciones haya en el sector, más tasaciones habrá.

Una vez aclarado esto, tan solo nos falta meternos de lleno en el sector de las valoraciones para conocer a fondo cómo es en realidad el método de la valoración de pisos. Empezaremos por los parámetros más importantes que son los que determinan el precio final de un inmueble.

Mujer pensando precio para su vivienda.

El elemento fundamental y que mayor fuerza tiene para marcar el valor de una vivienda es la superficie de la misma.

Los metros cuadrados definen cuánto se debe pagar por una propiedad, pero no son el único factor que entra en juego. La localización del edificio es la segunda cuestión más importante cuando se trata de definir el coste de una casa. Completando el podio entre los elementos clave, se encuentra lo que definiríamos como el entorno. Es decir, que haya una zona ajardinada, un colegio, una playa, etc. en las inmediaciones es algo que puede aumentar el precio de la vivienda (así como una buena oferta de servicios que exista en la zona), así como una estación, una fábrica o un aeropuerto pueden provocar justo lo contrario.

Pero estos no son las únicas piezas que ponen en marcha el engranaje de la valoración de propiedades. Lógicamente, las características propias de la construcción juegan un importante papel. En este sentido, la situación de la vivienda dentro de un edificio, en caso de que se trate de un bloque de pisos o de una urbanización, también determina el precio de una casa. Y por supuesto, la calidad de los materiales con los que está fabricada y el estado de conservación respecto a los años de antigüedad son otros dos factores que ayudarán a determinar cuánto vale tu vivienda.

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Cómo saber el valor de tasación de una vivienda: Tipos de métodos

Ya sabemos qué factores determinan el precio de una propiedad, ahora nos queda saber lo más importante.

Con toda la información ya en nuestro poder, ¿cómo hacemos el proceso de valoración? Existen varios métodos,

Método de la comparación

El método de la comparación es el más usado, y es muy fácil de entender.  Consiste simplemente en equiparar la vivienda que se está tasando con las que hay en su entorno . Es decir, si una casa tiene buenos materiales, aumentará su valor como hemos visto, pero si todas las de su entorno tienen esa misma característica, su precio no experimentará una gran subida, ya que estará dentro de la media. A la hora de hacer estas comparaciones, harán falta un mínimo de seis inmuebles con los que hacer la relación.

Método coste

Otra forma de valoración que se aplica a las casas en venta es el método coste. Se trata de una manera un tanto peculiar, ya que consiste en  utilizar los datos de la comparación para suponer cuánto dinero costaría construir la misma casa en la actualidad , es decir, aplicando el precio del suelo que haya presente en ese momento, impuestos, etc.

Método residual

Además de estos, hay otras dos formas más de tasar una vivienda. Una de ellas es el método residual, que en este caso se utiliza para calcular el valor de terrenos urbanizables. Consiste en  determinar el coste del inmueble dependiente de cómo quedaría una vez construido .

Método de la capitalización

Y por último, existe el método de la capitalización, que se suele aplicar a locales comerciales y grandes inmuebles. La razón principal de ello, es que este tipo de tasación  tiene en cuenta sobre todo qué beneficios puede generar la compra o alquiler de dicha propiedad .

Te dejamos esta entrevista de Onda Cero en donde se habla sobre este tema:

Conclusiones

La tasación de viviendas es un proceso complejo que va más allá de simples suposiciones. Factores como superficie, localización y entorno son esenciales, pero también lo son las características propias del inmueble. Aunque existen herramientas en línea que prometen estimaciones rápidas, la precisión real requiere la intervención de profesionales expertos. Los métodos de tasación varían según el tipo de propiedad y su finalidad, y es vital comprender estos métodos para tomar decisiones informadas en el mercado inmobiliario.

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Actualizado: 19 de septiembre de 2023.

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