Cómo rescindir un contrato de alquiler no finalizado de forma legal

Aunque lo normal es que un contrato de alquiler venza tras la finalización del tiempo estipulado en un inicio, las circunstancias tanto para el propietario de la vivienda como las del inquilino pueden cambiar. Por esto, si vas a vivir de alquiler o por lo contrario, eres propietario y arriendas una vivienda, debes conocer si es legal rescindir el contrato alquiler por necesidad del arrendador o del inquilino. Te contamos cuándo es posible y qué debe hacerse según cada caso.

Cuándo se podrá dar por terminado un contrato de arrendamiento antes de tiempo

La Ley de Arrendamientos Urbanos, marca aquellas excepciones en las que el propietario puede rescindir un contrato de alquiler antes de que se acabe el plazo establecido en el contrato. Por lo tanto, la respuesta a tu duda respecto a si es posible terminar un contrato de arrendamiento antes de su vencimiento, es sí. Ahora bien, en todo aquello que no esté recogido en esta ley, entonces podrá haber penalización por rescindir un contrato de alquiler cuando realmente no corresponda.

Persona leyendo un contrato de alquiler.

Motivos por los que el arrendador podrá resolver el contrato de forma legal

Impagos por parte del arrendatario

La ley establece que se puede rescindir el contrato de alquiler por el arrendador, cuando el inquilino deja de pagar la renta o bien hay una falta de abono de la fianza de la casa, algo obligatorio a depositar por parte del arrendatario en el momento en el que se firma el contrato. Normalmente, la cantidad correspondiente a la fianza será la correspondiente a una, o para el caso de arrendamiento de locales comerciales, dos mensualidades de la renta.

Según determina la Ley de Arrendamientos Urbanos, el inquilino debe pagar la fianza y si no lo hace, es cuando el propietario tiene la potestad de poder terminar el contrato antes de tiempo de lo pactado.

Subarrendamiento de la vivienda

Hoy por hoy, en cualquier agencia aseguradora especializada en arrendamientos, o en cualquier agencia inmobiliaria que le preguntes, te dirán que el arrendatario podrá subarrendar la vivienda siempre que ello quede por escrito en el contrato con el arrendador. Cuando hay un subarriendo del inmueble por parte del inquilino sin consentimiento previo del propietario, dará lugar a la resolución del contrato de alquiler.

Si no tienes claro cómo funciona el rent to rent, este podcast de «Libertad Inmobiliaria» lo explica por completo:

Daños en la vivienda y obras no consentidas

Hay más motivos dentro de la legalidad que hacen que el arrendador pueda rescindir el contrato de alquiler antes de tiempo. Es el caso de la realización de obras por parte del inquilino dentro de la casa cuando no están consentidas por el propietario. Mientras que otro motivo son los daños que se puedan producir en la vivienda, siempre de una forma voluntaria. Algo que puede dar lugar a determinados malentendidos y que sus causas deben estudiarse bien.

Si el inquilino quiere hacer obras, deberá comunicarlo por escrito y el propietario deberá aprobarlo y firmarlo.

Salón de una vivienda en alquiler.

Actividades molestas

Cuando el inquilino lleve a cabo actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas dentro de la vivienda, se considerarán causas más que suficientes para resolver el contrato de alquiler de vivienda. Esto incluye desde falta de limpieza e higiene que puedan poner en peligro la salubridad de la casa y del edificio, además de molestar a los vecinos, especialmente si estos se quejan.

Situaciones de fuerza mayor

En caso de que no se contemple una cláusula de este tipo en el contrato de arrendamiento, se recomienda informar de la situación y solicitar una renegociación o una rescisión anticipada. En algunos casos, el arrendador puede estar dispuesto a renegociar el contrato o acordar una rescisión anticipada, dependiendo de la gravedad de la situación y de los términos del contrato.

Es importante tener en cuenta que el proceso para rescindir un contrato por fuerza mayor en España puede ser complejo y dependerá de las circunstancias específicas de cada caso. Se recomienda buscar asesoramiento legal para garantizar que se sigan los procedimientos adecuados y se protejan los derechos de ambas partes.

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Otros

Cuando el inmueble deje de destinarse de manera primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino o de quien en efecto la viniera ocupando, según establece el artículo 7 de la LAU.

Te puede interesar: «Vender o alquilar vivienda: descubre qué es mejor en 2022»

Cuando el propietario necesita recuperar la vivienda para su uso

Más allá de los incumplimientos en la vivienda por parte del inquilino, el propietario puede necesitar la casa para uso propio, y es posible rescindir el contrato alquiler por divorcio, separación, nulidad de matrimonio, además de rescindir un contrato alquiler por venta y por casos de fuerza mayor.

Ahora bien, no lo puede hacer cuando quiera. La Ley de Arrendamientos Urbanos estipula que al menos debe haber pasado un año desde el comienzo del alquiler, para que el propietario pueda rescindir el contrato por necesidad de usarla como vivienda permanente para sí o para sus familiares de primer grado, ya sea por consanguinidad o adopción.

Un motivo fundamental para que un propietario pueda hacer uno de su propiedad arrendada, es en caso de necesitarla para su cónyuge en caso de que exista una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Familia utilizando una vivienda tras rescindir el contrato de alquiler.

Procedimiento para finalizar el contrato de arrendamiento 2022

Para los casos de uso personal de la vivienda por parte del propietario, este debe comunicarlo al inquilino con al menos dos meses de antelación. Es mejor hacerlo por escrito, aunque la ley no especifica cómo debe hacerse esta notificación.

En este plazo, el inquilino debe irse de la vivienda, aunque se puede pactar otro acuerdo para que esté más tiempo si así se ha establecido con el propietario.  Si el inquilino se niega a irse, entonces hay que presentar una demanda ante los tribunales como medida para empezar un proceso judicial. Siempre se recomienda que haya buen entendimiento entre las partes para evitar problemas mayores que supongan un gasto de dinero y tiempo, además de los dolores de cabeza que supone ir a juicio.

Cuando pasan tres meses desde la notificación de la rescisión del contrato de alquiler, el arrendatario tiene derecho a volver a alquilar el inmueble. Aquí está la plantilla que necesitas para desistir del contrato de arrendamiento.

Inquilino finalizando su contrato de alquiler.

Cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del inquilino

El propio inquilino también puede terminar el contrato antes de tiempo, siempre que se den algunos de los siguientes supuestos: cuando el arrendador no realiza las reparaciones que quedan fijadas en la ley y que tienen que ver con la conservación y buen estado de la vivienda, y cuando el arrendador perturbe de hecho o de derecho la utilización de la vivienda.

Consejos a tener en cuenta

Como vemos, rescindir un contrato de alquiler antes de tiempo viene establecido según las excepciones recogidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Si no estamos seguros de la norma, aconsejamos entonces consultar con un profesional inmobiliario que además esté al tanto de las nuevas medidas del alquiler de la vivienda.

A continuación te dejamos este vídeo de C5N e Inquilinos Agrupados donde explican muy bien cómo rescindir un contrato antes de su plazo.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tiene que pasar para poder rescindir un contrato de alquiler?

Para rescindir un contrato de alquiler de forma legal deberá pasar un mínimo de 6 meses, debiendo avisar al arrendador en un plazo mínimo de 30 días.

¿Qué pasa si me voy antes de terminar el contrato de alquiler?

Si el inquilino ha firmado un contrato de alquiler y desea marcharse, tiene la obligación de comunicarlo con 6 meses de antelación, en caso de incumplimiento deberá pagar las mensualidades restantes desde el aviso. Estaría exento de pagar la sanción si el arrendador alquila la vivienda tras su marcha.

¿Cómo notificar la rescisión del contrato de alquiler?

Para notificar la rescisión de un contrato de alquiler, el arrendatario debe enviar una carta certificada con acuse de recibo al arrendador con al menos 30 días de antelación. En la carta se debe indicar la fecha en la que se dejará el inmueble y se debe solicitar al arrendador que acuda al inmueble en esa fecha para realizar la correspondiente entrega de llaves. Es recomendable conservar una copia de la carta y del acuse de recibo como prueba de la notificación.

¿Qué pasa si saco a la fuerza a un inquilino?

Si un arrendador saca a un inquilino a la fuerza, estaría incurriendo en un delito de coacciones o de allanamiento de morada, dependiendo de si el inquilino se encuentra en el interior de la vivienda o no. Esto podría acarrear sanciones económicas, penales y civiles, como multas, indemnizaciones, e incluso condenas de prisión.

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