El sector inmobiliario mueve más de 550.000 operaciones al año en España, pero la rentabilidad de una agencia depende de factores muy concretos. Te contamos qué puedes esperar de verdad: márgenes, ingresos, costes y modelos de negocio que funcionan hoy.
Montar una agencia inmobiliaria sigue siendo una de las salidas profesionales con mayor potencial en España. Sin embargo, la diferencia entre una agencia que sobrevive el primer año y una que crece de forma consistente suele estar en haber entendido bien los números antes de empezar.
En este artículo encontrarás datos reales sobre ingresos, márgenes y costes para que puedas tomar una decisión informada.
Qué vas a encontrar en este artículo :)
¿Es rentable montar una inmobiliaria?
La respuesta honesta es: depende, pero más de lo que mucha gente cree. El sector inmobiliario en España genera más de 550.000 operaciones de compraventa y alquiler al año, y ese volumen no para de crecer.
El problema no es la falta de mercado. Es que muchas agencias nuevas infravaloran los costes del primer año y sobrestiman la velocidad a la que llegarán las primeras operaciones. Los profesionales con más experiencia advierten de que los primeros 6 a 12 meses pueden ser económicamente exigentes, incluso con un plan sólido.
Dicho esto, una agencia bien gestionada puede alcanzar márgenes netos de entre el 15% y el 25% una vez superado el punto de equilibrio. El objetivo no es difícil de alcanzar, pero requiere un enfoque claro desde el primer día.
¿Cuánto gana una inmobiliaria al mes?
Es la pregunta que más importa y la que menos respuestas concretas tiene en internet. Vamos a responderla con datos.
Los ingresos de una agencia inmobiliaria vienen de tres fuentes principales:
- Comisiones por venta: entre el 3% y el 5% del precio de venta. Para una vivienda de 300.000 euros, eso supone entre 9.000 y 15.000 euros de ingreso bruto por operación. La comisión media efectiva del sector se sitúa en torno al 3,5%. En el segmento de lujo la comisión puede subir al 7% o más; en el modelo online, suele quedar por debajo del 3%.
- Comisiones por alquiler: lo habitual es cobrar un mes de renta como honorarios. Con rentas medias en grandes ciudades, esto equivale a unos 900 euros por contrato cerrado. En España lo más habitual es que los honorarios los pague el propietario, aunque varía según el mercado local.
- Servicios complementarios: tasaciones, asesoramiento jurídico, administración de fincas, home staging… Cada servicio puede generar entre 150 y varios cientos de euros por operación. Las agencias que incorporan al menos tres servicios complementarios incrementan su facturación media por cliente en torno a un 34%.
Proyección mensual orientativa para una agencia pequeña en funcionamiento:
| Tipo de operación | Volumen mensual | Comisión media | Ingresos estimados |
|---|---|---|---|
| Ventas | 2-3 propiedades | 3,5% (~10.500€) | 21.000€ – 31.500€ |
| Alquileres | 4-6 contratos | 1 mes (~900€) | 3.600€ – 5.400€ |
| Servicios adicionales | 8-10 | ~150€ | 1.200€ – 1.500€ |
| TOTAL | — | — | 25.800€ – 38.400€ |
Estas cifras corresponden a una agencia con 2-3 agentes activos en una ciudad media o zona periférica de una gran capital. En mercados como Madrid o Barcelona, los ingresos pueden ser significativamente superiores.
¿Cuánto gana un agente inmobiliario?
Depende mucho del modelo. Si trabajas con agentes asalariados, el rango salarial medio está entre 18.000 y 30.000 euros anuales; los perfiles junior comienzan desde 16.000 euros más variables. En el extremo opuesto, los agentes de alto rendimiento en Madrid o Barcelona que trabajan íntegramente a comisión pueden superar los 100.000 euros anuales.
El modelo mixto —salario base reducido más comisiones— es el más habitual en agencias medianas y el que mejor equilibra estabilidad para el agente con alineación de incentivos para la agencia.
¿Cuánto cuesta montar una inmobiliaria?
Antes de estimar la rentabilidad, hay que tener claro en qué vas a gastar. Los principales costes son:
- Local u oficina: en zonas céntricas de Madrid o Barcelona, el alquiler de una oficina oscila entre los 2.000 y 3.000 euros al mes. En zonas periféricas baja a 1.000-1.500 euros. Muchas agencias nuevas optan por un coworking (200-300 euros por puesto al mes) para reducir la carga fija al principio.
- Personal: el coste de un agente asalariado comienza en unos 16.000 euros anuales más variables. Con dos o tres agentes, el coste de personal puede representar fácilmente entre 3.000 y 6.000 euros mensuales.
- Software de gestión inmobiliaria: un CRM inmobiliario completo con gestión de propiedades, portales, clientes y comunicaciones cuesta desde 79 euros al mes. Es una de las inversiones con mayor retorno: los agentes que trabajan con CRM pueden incrementar sus operaciones hasta un 40% respecto a quienes usan métodos tradicionales.
- Publicación en portales: publicar en los principales portales (Idealista, Fotocasa, Pisos.com…) tiene coste propio. Algunos CRMs incluyen pasarelas automáticas que reducen tiempo y errores.
- Marketing y captación: presupuesto variable, pero necesario. Lo mínimo para una agencia nueva es contar con una web propia, presencia en redes y alguna inversión en captación digital.
Una regla práctica: entre el 60% y el 70% de la inversión inicial suele consumirse en los primeros seis meses. Planifica con ese margen.
Márgenes y rentabilidad real: qué puedes esperar
Los márgenes netos de una agencia inmobiliaria bien gestionada se sitúan entre el 15% y el 25% una vez cubiertos todos los gastos. En agencias que combinan modelo presencial con herramientas digitales (visitas virtuales, CRM, automatización de seguimiento), los márgenes tienden al extremo superior de ese rango.
El punto de equilibrio —el momento en el que los ingresos cubren todos los costes— depende de cuánto gastes en el arranque. Con una estructura ligera (coworking + 1-2 agentes + CRM), es posible alcanzarlo antes del primer año. Con una oficina propia y varios empleados desde el primer día, el plazo puede alargarse a 18-24 meses.
Otro factor crítico: la tasa de conversión. Cerca del 80% de los leads no acaban en una operación cerrada. Entender esto desde el principio te ayuda a calibrar cuántos contactos necesitas generar para alcanzar tus objetivos.
¿Es rentable una inmobiliaria con un solo agente?
Sí, pero requiere mayor eficiencia. Con un solo agente, la clave está en reducir los costes fijos al mínimo —coworking en lugar de oficina propia, CRM desde 79€/mes— y centrarse en un nicho geográfico o de producto concreto. Las agencias unipersonales que funcionan bien suelen cerrar entre cuatro y ocho operaciones al mes sumando ventas y alquileres. No es el modelo con más techo, pero es el que más rápido puede alcanzar el punto de equilibrio.
¿Cuánto tiempo tarda en ser rentable una inmobiliaria?
Depende directamente de la estructura de costes que elijas desde el primer día. Con un modelo ligero, muchas agencias alcanzan el punto de equilibrio antes de los 12 meses. Con una estructura más pesada —local comercial, varios empleados desde el inicio— el plazo habitual es de 18 a 24 meses. Los primeros seis meses son casi siempre los más duros: recuerda que entre el 60% y el 70% de la inversión inicial se consume en ese período.
Modelos de negocio inmobiliario con más rentabilidad en 2026
No todas las agencias funcionan igual. Estos son los modelos con mayor potencial en el mercado español actual:
- Agencia clásica con fuerte presencia digital: el modelo de siempre, pero con CRM, estrategia de contenidos y visibilidad online. Requiere inversión en herramientas, pero es el más predecible en ingresos. Esencial invertir en un buen software de gestión inmobiliaria desde el primer día.
- Gestión integral de patrimonio inmobiliario: más allá de compraventa y alquiler, algunas agencias ofrecen administración de fincas, mantenimiento y coordinación de reformas para grandes propietarios o comunidades. El valor está en la recurrencia: el cliente paga todos los meses, no solo cuando hay una operación.
- Promoción y rehabilitación inmobiliaria: comprar inmuebles, reformarlos y venderlos con valor añadido. Implica riesgos mayores, pero los márgenes pueden superar ampliamente la media del sector. Requiere capital inicial y un arquitecto de confianza.
- Conversión de locales comerciales en viviendas: en ciudades con escasez de vivienda y exceso de locales vacíos, puede ser un nicho rentable. No siempre es viable legalmente, pero donde funciona, los márgenes son altos.
- Asesoramiento a inversores: hay un perfil de cliente que no busca una vivienda para vivir, sino un activo que rentabilice su capital. Acompañarle desde la selección del inmueble hasta la gestión posterior —incluyendo análisis de rentabilidad, reforma y puesta en alquiler— es un servicio de alto valor con honorarios muy por encima de una comisión estándar. Especialmente demandado en mercados con presión turística alta.
¿Vale la pena abrir una franquicia inmobiliaria o ir por libre?
Depende sobre todo de tu experiencia previa en el sector. Las franquicias aportan marca reconocida, formación inicial y procesos estandarizados, lo que puede acelerar la curva de aprendizaje si estás empezando desde cero. La contrapartida es pagar royalties mensuales y ceder parte del control sobre cómo trabajas. Si ya tienes experiencia en el sector, una red de contactos propia y claridad sobre tu mercado objetivo, ir por libre suele ser más rentable a medio plazo: te quedas con todos los márgenes y construyes una marca propia.
Claves para que tu agencia sea rentable desde el primer año
Más allá del modelo elegido, hay decisiones operativas que marcan la diferencia entre una agencia que lucha y una que crece:
- Usa un CRM inmobiliario desde el primer día: centralizar la gestión de propiedades, clientes y comunicaciones no es un lujo, es la base de cualquier agencia eficiente. Las herramientas adecuadas liberan tiempo para lo que de verdad genera ingresos: cerrar operaciones.
- Diversifica los servicios desde el inicio: las agencias que ofrecen tasaciones, asesoramiento jurídico o administración de fincas además de compraventa y alquiler incrementan su facturación media por cliente en torno a un 34%.
- Cuida la captación de propiedades: el 93% de las búsquedas de vivienda comienzan online. Si tus inmuebles no están bien publicados en los portales con fotos de calidad, estás perdiendo operaciones antes de empezar.
- Considera unirte a una red MLS: la colaboración entre agencias multiplica las posibilidades de cerrar operaciones. El 90% de las asociaciones inmobiliarias en España operan con herramientas de gestión MLS, lo que da una idea de su adopción en el sector.
- Controla el punto de equilibrio mes a mes: saber en qué punto tus ingresos cubren los costes fijos te permite tomar decisiones a tiempo, sin esperar a que el problema sea urgente.
Si estás evaluando montar tu agencia, una de las primeras decisiones que tomarás es qué software de gestión usar. Inmovilla es el CRM inmobiliario que utilizan más de 4.000 agencias en España y Portugal, incluido el 90% de las redes MLS. Puedes probarlo gratis durante 15 días sin permanencia.
