Cuando estás en proceso de comprar una nueva propiedad, te darás cuenta de que existen distintos tipos de opciones y procesos para poder materializar tus sueños. La compra de una nueva vivienda es una de las inversiones más importantes que las personas hacen a lo largo de su vida. Por supuesto, la modalidad clásica de compra consiste en simplemente buscar pisos, preferiblemente con una agencia inmobiliaria, para posteriormente escoger el que más te gusta y efectuar la adquisición. Sin embargo, el alquiler con opción a compra se ha vuelto una de las alternativas más frecuentes entre inquilinos y propietarios.
Los pisos o casas en alquiler con opción a compra representan una opción bastante interesante que debe ser considerada tanto por el vendedor como por el posible comprador. Las crisis económicas han azotado a España desde hace varios años, siendo la más reciente la derivada de la pandemia del 2020. No obstante, de las crisis nacen las alternativas.
La pasada crisis del año 2008 provocó que el arrendamiento aumentara a nivel nacional, pero la tendencia ha continuado desde hace 5 años en las principales grandes ciudades, derivando en una pequeña burbuja que, consecuentemente, empuja a la gente a comprar en lugar de alquilar. Pero, por otra parte, hacerse cargo de una hipoteca también es una apuesta muy arriesgada si no tenemos un panorama claro de la vivienda o de la estabilidad económica nacional. Es aquí cuando el concepto de “compra y alquila” cobra mucha fuerza.
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¿En qué consiste exactamente un alquiler con opción a compra?
El nombre de este proceso lo dice todo. Un alquiler con opción de compra sobre una propiedad consiste en la posibilidad de residir durante un tiempo determinado en una casa o en un piso donde tienes la opción de adquirirlo al final del acuerdo. Por supuesto, para poder efectuar el proceso de compra luego de finalizado el periodo de alquiler, será necesario escribir un contrato que, a su vez, está dividido en subcontratos donde las opciones están planteadas de forma clara.
La primera parte del contrato establece las condiciones del arrendamiento y todo lo que acarrea vivir en dicha propiedad como inquilino temporal. La segunda parte del contrato propone todo lo relacionado con comprar la casa o el piso, lo cual, tal y como establece dicha proposición, es opcional.
Condiciones para adquirir la propiedad
Lo primero que se debe dejar claro es que la adquisición de la propiedad no es obligatoria bajo ningún sentido. En caso de efectivamente llevar a cabo la compra, esta deberá hacerse en el tiempo estipulado en el contrato de alquiler. Por supuesto, ciertos propietarios pueden aún efectuar venta en tiempos posteriores al periodo de prueba, siempre y cuando todas las partes involucradas estén de acuerdo.
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De cierto modo, el alquiler con opción a compra se plantea como una alternativa para decidir si una propiedad se adapta totalmente a nuestras necesidades antes de comprarla de forma definitiva. De esta forma, este tipo de contrato inmobiliario permite al inquilino disponer de una vivienda y considerar si el piso o propiedad le gusta definitivamente o no. Es lógico que si la propiedad realmente te interesa, sea necesario plantear una oferta de compra en el primero o el segundo año del tiempo que dure la condición de alquiler.
Beneficios del alquiler con opción a compra
El primero, y quizás el más grande beneficio de este tipo de contrato, es que el propietario va a descontar de la compra el dinero proporcionado durante el periodo de alquiler ya pagado por vivir en la propiedad. Esto quiere decir que si al final decides comprar, entonces todo lo que pagaste como inquilino arrendatario podrá ser descontado como parte de la compra final.
De cierto modo, funciona como una especie de hipoteca que se refleja como una inversión adelantada a la adquisición de tu nuevo hogar. Si durante tu periodo de arrendatario pagaste un total de 20.000 euros en alquiler y la vivienda tiene un costo final de 150.000 euros, entonces pagarás 130.000 euros. Como consecuencia, el propietario asegura tener un contrato de alquiler lo suficientemente largo para garantizar su estabilidad económica.
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En el caso del comprador, los intereses hipotecarios serán menores pues el abono al banco también es menor. De igual forma, el propietario siempre podrá subir el precio del arrendamiento basado en el Índice de Precios al Consumidor en caso de ser necesario. Adicionalmente, el inquilino usualmente se encarga de cubrir los gastos relacionados con la luz, el agua, el mantenimiento o la comunidad, lo cual crea una balanza de beneficios que ambas partes perciben.
Por último, debemos hacer énfasis en la necesidad de establecer un contrato previo donde todas estas cláusulas se vean reflejadas de forma responsable.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de entrada en un alquiler con opción a compra?
En un alquiler con opción a compra, el importe de la entrada o prima que se debe pagar puede variar dependiendo de las condiciones negociadas entre el propietario y el inquilino. Normalmente, la prima suele ser un porcentaje del precio de venta de la propiedad, que puede oscilar entre el 5% y el 10% del valor total.
¿Quién paga el IBI en un contrato de alquiler con opción a compra?
En un contrato de alquiler con opción a compra, generalmente el inquilino es quien asume el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), ya que sigue siendo considerado como un arrendatario.
¿Cuántos años puede durar un alquiler con opción a compra?
La duración de un contrato de alquiler con opción a compra también puede variar dependiendo de las condiciones acordadas entre las partes. Por lo general, este tipo de contratos suele tener una duración mínima de un año, y pueden llegar a extenderse hasta un máximo de cinco años.
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